Gestão do condomínio: como reduzir a inadimplência de forma eficiente
5 (100%) 1 vote

A gestão de condomínio é uma tarefa que exige habilidade do síndico para lidar com as dificuldades que surgem no dia a dia. Entre as principais estão os atrasos no pagamento das taxas condominiais, problema que significa uma dor de cabeça especial. Afinal, o caixa do condomínio depende desse recurso, sem o qual não é possível manter em dia as contas que o gestor tem que pagar todos os meses.

Felizmente, existem medidas que podem ser adotadas para minimizar esse transtorno. Nesse post, veremos como reduzir a inadimplência em seu condomínio. Confira!

Pense no condomínio como se ele fosse uma empresa

Antes de tudo, é fundamental que o síndico administre o condomínio como se estivesse administrando uma empresa. Desta forma, ele se sentirá mais à vontade para adotar todas as medidas que forem necessárias e possíveis para que as contas permaneçam em dia, sem que se sinta constrangido por questões pessoais.

Por exemplo, imagine que determinado condômino em atraso seja alguém muito simpático ou mesmo um amigo. Se a inadimplência dele não for vista com a mesma objetividade que ocorre quando são tratados os assuntos nas empresas, a questão pessoal pode interferir na cobrança e dificultar o recebimento.

Sendo assim, da mesma forma que existe a regra que diz que as amizades devem ficar à parte dos negócios, nesse caso elas também não podem interferir no cumprimento da obrigação do síndico de cobrar os atrasados.

Identifique os tipos de devedores e entenda as razões

Mas, esta objetividade não significa que as particularidades de cada caso não possam ser apreciadas. Por isso, vale a pena entender as características dos inadimplentes para sempre buscar o diálogo, quando possível.

Existem três tipos básicos de inadimplentes.

  • O primeiro tipo é o aquele que, por um motivo qualquer, atrasa regularmente os pagamentos, que sempre são regularizados alguns dias depois do vencimento.
  • O segundo é o inadimplente eventual, que habitualmente paga o condomínio em dia, mas que, numa determinada ocasião, atrasa.
  • O terceiro é o mais complicado, que é aquele que simplesmente deixa de pagar a taxa, permitindo que várias se acumulem e que o problema aumente mais a cada mês.

No primeiro caso, não há tanto problema, uma vez que a situação é sempre regularizada. A única dificuldade fica por conta do controle do caixa, que precisa manter uma previsão deste atraso.

A segunda situação precisa ser vista de perto, uma vez que o condômino pode estar passando por uma dificuldade de momento, merecendo alguma tolerância. Nestes casos, o bom relacionamento pode ser suficiente para resolver a questão. 

Porém, na terceira situação, talvez seja necessário adotar uma postura mais radical para lidar com o assunto.

Negocie

Depois de compreender o tipo de inadimplente com o qual está lidando, o síndico deve tomar as medidas necessárias. Em grande parte das vezes, apenas uma boa conversa é suficiente para resolver o problema.

Contudo, há situações em que outras medidas mais drásticas, como as que seguem sugeridas, precisam ser adotadas.

Ação judicial

Desde o primeiro dia de atraso a unidade inadimplente pode ser submetida a uma ação judicial de cobrança. Porém, é claro, esse imediatismo pode ser uma precipitação e não é aconselhável, uma vez que, muitas vezes, prova ser desnecessária. Portanto, na prática, vale esperar pelo menos 90 dias até que a ação seja iniciada.

De fato, esta é uma solução radical, mas em alguns casos é a única saída. Em situações extremas, a unidade inadimplente pode até ser levada a leilão para saldar a dívida condominial.

Protesto

A possibilidade do protesto de títulos referente a taxas de condomínio em atraso depende de aprovação legal no estado onde a medida será gerada e também da anuência de todos os condôminos, que deve ser registrada na ata de reunião que definirá as regras para a adoção desse tipo de atitude. 

Em geral, nos condomínios onde os títulos dos inadimplentes são protestados a medida é adotada a partir de 30 dias de atraso, quando a dívida é enviada para o cartório de protesto de títulos.

Outras penalidades

Além da ação judicial e, eventualmente, do protesto, que só poderá ocorrer se houver base legal, e das multas e sanções previstas pelas regras do condomínio, é importante ressaltar que ao condômino inadimplente não podem ser imputadas quaisquer outras penalidades e muito menos qualquer constrangimento em razão da dívida.

Mantenha os condôminos informados

Manter os condôminos sempre informados sobre as datas de vencimento, sobre o caixa do condomínio, aplicações e despesas é uma forma eficaz de evitar que os atrasos causados por esquecimento ou displicência aconteçam. Afinal, cientes dos compromissos condominiais e das datas quando eles devem ser cumpridos, é possível que os condôminos se sintam mais responsáveis pelas dívidas do condomínio e atentos para o pagamento da taxa mensal.

Além disso, ainda que não seja permitido expor o condômino em atraso a constrangimentos, é possível relacionar as unidades que estão com os pagamentos em dia. Assim, mesmo que indiretamente, alguma dificuldade de caixa pode ser associada aos inadimplentes, o que contribui para a clareza dos fatos e também serve para que os atrasados se sintam menos à vontade para manterem as dívidas em aberto.

Contrate uma empresa de cobrança

Contratar uma empresa especializada para se encarregar de todos os expedientes relativos à cobrança da taxa de condomínio pode ser uma saída, tanto para lidar com a burocracia dos recebimentos regulares, quanto para solucionar os impasses relativos ás inadimplências. Todavia, é preciso computar os custos desse serviço, que serão contínuos.

Utilize um software para a gestão de condomínios

Outra solução interessante é adotar um software que faça toda a gestão do condomínio e que inclua um sistema de cobrança. Com essa ferramenta é possível emitir boletos, controlar os pagamentos recebidos e verificar as inadimplências de maneira imediata. Há sistemas, inclusive, que permitem a remessa dos boleto via email, com notificação no celular, o que agiliza e torna a tarefa livre de enganos que possam ser utilizados como justificativa para os atrasos.

Afinal, dizer que não recebeu o boleto costuma ser  uma desculpa utilizada pelos condôminos inadimplentes.

Ainda, cabe destacar que, além das funções de cobrança, os sistemas para condomínios incluem uma série de outras funções, que facilitam bastante a atuação do síndico.

Se você ainda tem alguma dúvida sobre o que pode ser feito para reduzir a inadimplência no seu condomínio, deixe aqui o seu comentário. Teremos prazer em ajudar!